你是否也在擔心近期的房市：現在買房會不會買貴？市場到底是跌了還是回穩呢？如果我現在賣房，會不會賣不掉，或被買方砍價很多呢？

書惟這篇文章會用實價登錄的整理數據，加上第一線實務觀察，拆解2025年第二季太平區房市現況，以及給買方出價分析與賣方定價準則的建議，幫你用數據了解真實市場，避免成為資訊落差的市場肥羊。

一、成交量分析｜買氣真的凍結了嗎？

2025年第二季，太平區成屋買賣量為869件，佔全台中市比重約7.8%。

這數據讓我們看到一個重要現象：雖然全台房市因政策壓力及利率升高而交易量普遍下滑，太平區的成交量卻維持在長期平均區間，沒有出現斷崖式崩跌。與去年同期2024年Q2的6.2%市占率相比，反而是回升到均值水準，顯示剛需及自住換屋族的購買力依舊存在。

換句話說，太平區的整體成交量，不如新聞報導說的交易量嚴重萎縮，反而是市場在合理價格帶上進行理性盤整。只要房屋價格、條件合理，買方仍會進場。

二、價格動向｜太平區房價到底有沒有跌？

以2025年Q2太平區各類住宅平均單價來看：

• 10 年內電梯大樓：31.6 萬／坪（比起Q1 微跌約 2.8%）
• 11–30 年電梯大樓：25.1 萬／坪（比起Q1 微跌約 3.6%）
• 30 年以上電梯大樓：21.5 萬／坪（比起Q1 回落約 7.2%）
• 無電梯公寓：18.5 萬／坪（比起Q1 回落約 19%）

以上由書惟整理出的2025 Q2 太平區整體平均單價，供宏觀參考；實際交易還是要分析，細微地段（例如南太平或是北太平）、屋齡、樓層、朝向、裝潢或產權結構等條件，做更細部的分析，才能更精準掌握價值定位。如果你想了解，更細微的區域房價分析，歡迎加入書惟的，LINE官方帳號，與我聯繫。

以下我也整理出了北太平三個社區大樓的實價數據分析，可以供參考。

A.實價案例：【佳福大於】

首先是位於台74線，旁邊的交易熱區之一，「佳福大於」，在2024年實價登錄均價每坪約37.1萬，而2024年第四季之後受限貸令影響，2025年成交均價回落到了約35.86萬，相當於從高點回跌約4%左右。

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B.實價案例：【櫻花大櫻國第三期】

再來是「櫻花大櫻國第三期」，在2024上半年的新青安熱潮期，社區的成交均價約每坪33.5萬，2025 年Q2，成交均價滑落到每坪約31.4萬，跌幅約6.7%。

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C.實價案例：【曙光之旅第二期】

而育賢路上的「曙光之旅第二期」，2024第三季時社區均價約每坪37.2萬，2025年Q1後，社區均價約每坪35.7萬，跌幅約4.2%。

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雖然列舉出以上三個社區的成交單價，與2024年高點相比，都出現了不同程度的下修，但我們必須理解一件事：價格只是市場供需磨合後的結果，不等於市場正在崩盤。現在的價格回落，其實反映的是市場從過熱期逐漸冷卻後，回歸理性區間的調整。

過去房市熱絡時，屋主開價常常是「實價登錄再往上加一點」；但現在情況不同了。近期市場轉為買方市場，買方猶豫期拉長、更謹慎、而且同類型物件的選擇也比以往多。

這時候，如果屋主還用「高點價格再加碼」的方式開價，很容易讓潛在買家失去興趣，反而錯失了原本有機會成交的買氣。

所以回過頭來看，價格下修，不是災難，而是一種市場調整的訊號。只有理解這個轉變，我們才能在這個階段，做出正確的買賣策略。

三、熱門產品類型｜市場的買方都在買什麼？

太平區2025 Q2成交型態比例：

• 電梯大樓+華廈類型的占比約41%：因機能完善、社區管理好，首購及長期置產族主要選擇。

• 透天別墅類型約37%：擁有土地資產價值，空間大且改造彈性，深受換屋族青睞。

• 華廈、公寓類型雖然占比較低，但華廈因為有電梯、總價又比新大樓友善，是低總價電梯宅的潛力選擇；爬樓梯公寓則以最低門檻及最大議價空間吸引預算型買家。

電梯大樓與透天，仍是太平區房市的兩大核心選擇。

四、屋齡偏好｜買方都買新還是買舊？

A.電梯大樓

電梯大樓呈現「兩極化」：5年內新屋占比約37%，30年以上老屋占35%，中間屋齡交易量比較少。

B.透天別墅

透天別墅屋齡成交占比：

• 30年以上屋齡：為主力熱門帶，占比高達 67%，雖然老屋大部分還要額外支出整修、翻新的成本，但因總價入門門檻較低，還是比較吸引大部分的透天購屋族群。

• 10年內屋齡：占比 16%，新透天別墅雖然是優質股，但在太平區這類產品，起價至少落在3千萬以上，因為高總價壓力，所以客層較少。

• 中生代屋齡（11-30年內）：加起來的占比約 17%，這個區間帶的屋齡數量，在太平算是稀缺性，但如果是卡在買不起新屋、又不想買過於老舊的透天翻新，價格合理、地段不錯的中生代屋齡很搶手。

整體來說，不同需求的買方，在新屋價值與老屋議價空間中，尋找適合自己的平衡點。

五、買方出價建議｜怎麼出價才不會買貴？

在書惟近期第一線的帶看和與買方溝通的經驗裡，發現買方的心態大致可以分成三類。

首先，大約有三成左右是：「理性派」，這類型的買方，會先花時間上網做功課，也會去查實價登錄，看到喜歡的房子、而價格也落在合理範圍內，就願意出價。對這類買家來說，當條件都到達時，就會出手。

還有三成左右是：「觀望派」，他們心裡一直期待房價還能再跌，也常說：「等等看，可能還會再跌」。因此即使近期有看到不錯的目標，也不太敢出手，傾向繼續觀望、等待，怕現在一出手就買貴。

最後大約有四左右是：「資訊混亂派」，看著新聞標題一下說市場冷、一下又說價格回穩，他們搞不清楚該如何判斷資訊，因此對任何物件或機會都裹足不前。

如果你也正在經歷太平區買房的現況當中，不知道要怎麼出價才適合，以下這三個簡單步驟，可以幫你判斷出「不買貴」又有機會成交的區間：

請注意，出價區間，是評估成交合理性的參考依據，不是一成不變的砍價公式。

因為每一間房子都有不同的背景與條件，議價幅度除了參考實價行情，還取決於屋主的急迫性與出售動機。

舉例來說，如果屋主是為了換屋，資金如果卡在舊屋沒賣出，那麼他對成交的時間點就會更在意，願意接受合理出價的機率也比較高；但如果屋主本身並不急賣，甚至有出租或價格不好、繼續持有的打算，那麼他對價格的堅持也會比較強。

而有些屋主開價就已經很貼近市場，這時候再砍太多，反而會錯過談成的機會；但如果屋主的開價偏離實價太遠，那出價時的調整空間也會更大。

換句話說，懂行情只是基本功，真正能不能談成，還是要看實際出價之後、洽談過程的交易節奏。

六、賣方定價建議｜怎麼開價才吸引買氣？

那麼對當前房市現況的屋主來說，定價又該怎麼抓，才有機會快成交呢？

我會建議先回到一個核心原則——市場價格並不是屋主喊價多少，就會有人願意買單，而是買方也願意出手的價位，才叫行情。

根據過去的實務經驗，屋主多會拿當下實價登錄的「高點」，當作自己開價的起點（也就是跳板的意思）。

但我們必須知道，那些成交高點，往往是過去在政策寬鬆、買氣強勁、買方追價情緒高昂的時期。

近期市場已經不一樣了，買方在囤房稅、限貸令、房貸利率升高的影響之下，讓投機買盤退場、自住買方更為理性，猶豫期也拉長了。如果屋主還用過去的「跳板價格」心態來定價，反而會把買氣擋在門外。

所以我的建議是這樣：

在近況這種，房市熱潮退去的時期，沒有「開高等買方追價」的空間，反而是誰先給出合理價，誰就能先吸引到買方的目光。

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延伸閱讀文章：

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書惟的觀點與建議

2025年第二季的太平區房市，整體呈現出一個「可談的理性成交區間」。

從價量結構來看，市場並沒有像部分媒體報導那樣悲觀，我們目前可見的是：

• 成交量穩定，代表剛性需求始終存在；

• 價格雖回落，但並非崩盤，而是回到實價登錄 ±5% 左右的合理區間；

• 買賣雙方如果能掌握數據、靈活調整預期，就有機會在這個盤整期中達成成交。

此外，市場普遍預期，美國聯準會將在今年 9 月啟動降息循環，乍看之下似乎對房市是一大利多；但書惟想提醒你——降息，不一定會反映在台灣房貸利率上。

回顧 2024 年下半年，美國雖然連續降息三次，但台灣的房貸利率不但沒下降，部分銀行甚至還加碼調升利率、控管風險。

原因在於，我國央行持續緊盯資金過度集中不動產放貸的部分，因而實施選擇性信用管制，導致銀行在審核貸款資格與放款上更加保守與嚴格。

簡單來說：雖然利率決定市場彈性，但法令政策以及銀行放貸的態度，才是真正影響當前台灣房市交易節奏的關鍵。所以，不要過度期待降息帶來的房市刺激，也別因為媒體的聳動標題而誤判市場方向；現在的市場成交，是靠數據，不是靠運氣。

最後提醒你：房市資訊龐雜，標題聳動、觀點分歧，唯有掌握可靠的區域數據與專業分析，才能做出正確且適合自己的判斷。

希望每一位買方，都能找到理想的房子；也希望每一位屋主，都能以合理的價格順利成交。