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房子想賣出好價錢,一定要知道的6個關鍵因素!屋主不能不知的賣房注意事項!從估價到成交流程SOP全攻略【買房新手村|房產知識|台中太平買房賣房|太平區房仲】

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賣屋是人生中的一件大事,牽涉到未來生活的規劃以及解決需要售屋的理由,但你知道如何賣出好價錢嗎?許多屋主都希望用「最高的價格」賣出自己的房子。但所謂的「最高價格」,並不是屋主一廂情願的數字,而是結合市場行情與房屋條件,買賣雙方都夠接受的價格,才是有意義的成交價格。

書惟發現,許多屋主都希望用遠高於市場行情的價格賣出房屋,但這樣的期待往往與現實脫節,也不切實際。誰不想賣個好價錢呢?但偏離行情的高價不僅無法吸引真正的買家,在這個過程中也可能錯失誠意買方、更白白浪費了等待的時間。

賣屋的最終目的是希望順利成交。因此,「能成交的市場合理價」才是我們追求的目標,也才能解決屋主的售屋動機。

如果你只是想試試市場水溫,那當然可以開出一個高價。市場上確實有許多房子賣了兩三年,甚至五年都還沒有賣掉的不在少數。你是希望有人在幫你賣房子,還是希望有人能幫你『賣掉房子』?如果你是真心想要賣掉房子,那麼這篇文章你一定要繼續看下去。最後,書惟也會分享,幫你賣到市場漂亮價格的關鍵。

以下書惟就向你詳細介紹,賣屋流程的完整步驟SOP

1.精準估價是賣房的第一步

一個案件能不能在短時間內賣掉,並且賣到一個符合市場的價格,書惟認為有80%的關鍵就在於不動產估價。書惟從事房仲業已經邁入第13年,接觸超過500位以上的屋主,如果是已經有給別間仲介銷售過的屋主,書惟都會進一步詢問:你們想賣這個價格的想法是什麼呢?在這個過程中,發現很多屋主在制定廣告價與底價時,常常會遇到類似的問題。

大部分屋主遇到的房仲,都沒有提供屋主一個正式的不動產估價流程,估價的方式大多是靠感覺、參考同業最近成交的價格、或是只擷取實價登錄最近一筆的數據,就給出一個籠統的價格數字。

書惟認為這些估價方式都過於簡略,無法準確反映房屋的實際價值。因為即使是同一個社區、相同坪數的房子,但樓層、朝向、裝潢、車位型態等各種因素,都會導致價格差異。而且也沒有對照市場上同性質正在銷售的案件,如果只依據單一個案或印象進行估價,卻忽略了其他可能影響房價的關鍵因素,很難提供屋主一個客觀、全面的估價。

一個完整全面的不動產估價流程,應該要提供屋主:【市場成交行情、市場同性質待售物件、房屋分析報告】等。但許多房仲甚至連房子都還沒有看過,就已經可以估出價格,這點真的是讓我覺得不可思議!這種錯誤的引導方式,導致影響賣方的心態和價格!

書惟在這一點上非常堅持,一定會先仔細看過你的房子,並且提供完整的資料,這樣我才能與屋主進行細節的討論,也才能共同制定一個合理的價格與銷售策略,吸引潛在的買家。

為什麼書惟這麼堅持呢? 因為我深信,只有建立在充分溝通和信任基礎上的合作,才能讓交易順利進行。你找上書惟,就代表你希望我能夠在短時間內,幫你賣出一個好價錢。而我,也會用我的專業和經驗,盡全力達成你的目標。

書惟為你準備的不動產銷售分析報告中,會包含幾個關鍵的要素,讓你對自己的房屋有更全面的了解。以下是報告的主要內容:

1.|房屋市場行情分析:整理提供近一年內類似房屋的實價登錄資料,並且完整分析資料中每一筆行情。

2.|房屋優點&缺點分析 幫你深入分析房屋的優點。同時,我也會分析買方可能提出的缺點和疑慮,幫助賣方了解銷售上的困難點

3.|房屋同期類似銷售物件 列出同類型房屋,目前在市場上的銷售狀況及開價,還有與我們之間的差異性。讓你能夠清楚了解競爭對手的情況。

4.|買家心理分析:分析潛在買家的心理,包括他們的期望成交價和可能的議價落點。

5.|房屋建議售價範圍根據市場行情和房屋的實際狀況,跟你共同討論一個合理的價格,吸引潛在的買家。

6. |售屋一般委託 & 專任委託的差異性:說明一般委託和專任委託的優缺點,幫助你了解這兩種模式的差異與各自優缺點。

7.|賣房稅金負擔:按照個案規劃解說,賣屋要繳哪些稅?包括土地增值稅、房地合一稅和重購退稅等。

在提供這些詳細的資料之後,會跟你一起討論後續的銷售方式和策略。市場上的回饋與反應也會及時回報給屋主,讓賣方對整個過程有清晰的了解。隨著市場情況的變化,我們也可以靈活調整銷售模式,讓屋主能夠全程參與,並獲得第一手的市場資訊。這樣,賣方能更好地理解買方的心態,也能掌握當前的市場動向。

2.提升房屋吸引力-問題排除&檢視可能抗性

在正式銷售前,書惟也要向大家做個觀念分享,每間房子都是屋主獨一無二的情感回憶與價值,但或多或少都會有一些屋況瑕疵或是外在抗性問題,這是無法避免的現實。無論是屋況的細節,還是周邊環境的某些缺點,都可能成為買方的疑慮,或是議價的依據。因此,在正式銷售前,我會與屋主深入討論,針對房子的現況進行全面檢視,找出哪些可能成為買方疑慮的問題。

無論最終的處理方式是選擇修繕之後再開始銷售,還是依現況銷售、並且如實告知買方屋況問題,我都會幫助屋主分析並提出建議,讓賣方清楚了解每一個選項的利弊。透明的交易方式,能讓買方更了解房屋的真實狀況,減少日後的糾紛。

在某些情況下,可能會遇到無法完全排除的問題或瑕疵,在這種情況下書惟會一一提出建議並與賣方討論,靈活調整銷售策略。

2-1.|房屋問題排除實例①(協助大樓壁面與窗框漏水修繕工程)

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不動產問題排除實例①(北區電梯大樓/協助壁面與窗框漏水修繕工程)

問題排除實例分享①:屋主因為長期定居外縣市,所以位在台中市北區的三房大樓閒置很久。在與書惟洽談時有提到,屋主某次回屋內巡視發現地上疑似有乾掉的水痕,但因為屋主不常在台中所以沒辦法常常去巡視問題點出在哪,所以簽下專任委託後我們就暫以現況出售,並明確告知買方有這類的屋況問題。

剛好銷售初期時有遇到連續大雨,書惟再回到現場巡視,並且聯絡防水抓漏工程師傅到場評估,隨後安排時間做屋況修繕施工,驗收完成後工程行附上為期一年的『漏水保固證書』,並且順利簽約結案。

2-2.|房屋問題排除實例②(協助管線漏水修繕工程)

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不動產問題排除實例②(太平區透天厝/協助管線漏水修繕工程)

問題排除實例分享②:位在台中市太平區的40年中古透天厝,因為屋主閒置很久,搬離之前有先將屋內的水電開關全部禁閉,因此在房屋出售之前,不確定屋況有無漏水問題,書惟在到場巡視完屋況後,建議屋主可以先將水閥打開測試水路。

隔兩天後再回到屋內確認,看到天花板有明顯滲漏水痕跡,所以請土水電工程師傅到場評估並且多方測試,然後與屋主討論各種可能的施工排除方式。最後解決管線漏水問題,並且順利簽約結案。

2-3.|房屋問題排除實例③(溝通價格與協助堆棄垃圾清運)

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不動產問題排除實例③(太平區乙種工業廠房/協助堆棄垃圾清運)

問題排除實例分享③:位在台中市太平區的乙種工業廠房,屋主已經讓其他同業在線上銷售超過一年時間,遲遲沒有好消息,經過書惟與屋主夫妻的溝通之後,在 1 個月內順利簽約結案,並且協助堆棄垃圾清運。

2-4.|房屋問題排除實例④(協助雜物清運)

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不動產問題排除實例④(太平區透天厝/協助雜物清運)

問題排除實例分享④:位在台中市太平區的透天厝,屋主30幾年來將家中汰換的舊傢俱或電器,都丟到頂樓閒置的一個倉庫,日積月累之下整個20坪大的空間被放滿雜物無從下腳,甚至有一整面牆堆高到了天花板。專任委託正式銷售前,協助屋主找廢棄物清理業者,將雜物全部清運後,增加賣相再開放帶看客戶,並且順利簽約結案。

3.精準房屋行銷策略,增加曝光率

在現今的房地產市場,網路廣告行銷已經成為賣屋過程中不可或缺的一環。我們不僅會使用傳統的銷售方式,也會結合多元化的數位行銷手法,多管齊下,讓房屋曝光效果最大化,確保你委託給書惟銷售的房屋,能夠迅速觸及到目標買家。

傳統的銷售方式,像是現場曝光銷售與人員駐點、等各種不同的廣告方式,以及接案之後,馬上媒合現有客源名單,這些基本的銷售方式會依據每個案件的特殊性進行調整,選擇最有效的行銷策略。

數位行銷手法的部分,我們會利用像是591和Facebook、樂屋網、好房網等各大平台,進行定向廣告投放,除此之外,我們還會製作專業的房屋介紹一鏡到底影片

房屋的照片和影片是買家對房屋的第一印象。在這個視覺化的時代,一張好的照片或一段精緻的影片,往往比千言萬語更能先吸引到目光。書惟看過太多房屋仲介,只是草草拍攝幾張照片就交差了事,但這樣的做法並不能有效呈現房屋的優點,也無法吸引到潛在的買家。

而屋主將房屋銷售委託給書惟後,所有的拍照和錄影工作,從拍攝到後期剪輯,都是由我本人親自負責,確保最能突顯房屋的優勢與特色。

書惟提供一些已經銷售的案件房屋照片,讓你可以親自對比,書惟與其他同業之間拍攝房屋照片上的差異。你就知道委託給一位不會用心展示房屋優點的房仲,會讓你的房子看起來多平凡無奇,導致錯失吸引潛在買方的機會。

房仲委託賣房物件拍攝照片實例
房仲委託賣房物件拍攝照片實例3
房仲委託賣房物件拍攝照片實例4
房仲委託賣房物件拍攝照片實例2

如果屋主選擇專任委託給書惟處理銷售,我也會投入更多的資源,再增加廣告曝光的方式與預算。因為你的專任委託,代表著屋主對書惟的專業與服務,給予了最大的信任。為了回饋屋主的獨一信任,書惟也會竭盡努力的找到合適的買方,不讓屋主失望。許多專任委託的案件都成功在短時間內成交,甚至有最快速的僅用一天時間,就幫屋主找到合適的買方,順利簽約並結案。

4.專業房屋現場帶看與解說

對於專任委託的案件,書惟一定會親自到現場,陪同解說與介紹屋況,因為書惟與賣方已經討論過所有該注意的屋況問題,以及銷售介紹方式,所以一定會最了解這間房屋,所以由書惟來介紹也最全面。如果真的因為特殊情況書惟無法親自到場,也會在事前先跟同事詳細解說全部屋況介紹,如果帶看結束後,客戶對於屋況還有不清楚的部分,書惟也會在忙完後,第一時間幫同事一起排除客戶疑慮,確保潛在買方能夠正確了解房屋的各項情況。

每次帶看結束後,書惟也會仔細檢查門窗、電燈和鎖,有確實關閉後才會離開現場,保證屋主的房屋安全沒有任何疑慮。

5.買賣雙方洽談過程與要點

當銷售到了最關鍵的一步:誠意買方的出現。如果誠意買方對我們房屋有喜歡的意願,但礙於雙方價格可能還有一點落差,誠意買方通常會先透過房仲提出『要約書』或『斡旋金』,來向屋主表達購屋的誠意與意圖,並希望進一步邀請屋主雙方見面談

而書惟在最一開始的正式銷售之前,我就會與屋主討論所有可能出現的情況,包括買方心理分析,也就是買方可能提出的價格範圍。所以當誠意買方出現時,屋主就能夠根據我們之前的討論,判斷出這位買方是否真的有購屋的誠意。

對於買方,書惟會提供完整的房屋不動產說明書,也會詳細說明整個買賣流程,包括稅費負擔、自備款、貸款成數與利率等所有可能影響交易的相關事項,確保買方對全部流程有充分的了解。

在買賣雙方達成意向後,我也會確保所有的流程都非常清楚且透明,當買賣雙方都對所有細節完全清楚、沒有疑慮,讓買賣雙方都能夠放心,才會開始正式簽約。

6.保障交易的安心成交機制

所有的交易安全保障,我們都會透過「台新銀行合泰建經」的履約保證機制來完成。>>點擊進入了解「合泰建經」。作為專業的履約保證機構,「合泰建經」擁有雄厚的資本實力和豐富的專業經驗,能夠為我們每一筆交易提供最堅實的後盾,

除了履約保證外,案件簽約過程中,地政士的合法資格也是非常關鍵的因素。書惟公司合作的地政士團隊,絕對擁有「有效的地政士執照」,並且具備「豐富的執業資格」,確保每一筆交易的合法性和安全性。

在市場上,一些仲介公司可能會選擇與「執業經驗較少」的小型代書事務所合作,因為這樣仲介公司可能從中獲得事務所幾千塊的回饋金。而對於書惟來說,保障買賣雙方的利益、確保交易過程的順利與安全,是我最重視的事。所以,我們只會選擇與「經驗豐富」、「擁有合格執照的地政士」合作。並且,所有能夠成為我們公司特約地政士的專業人士,都必須經過嚴格的資格審查,包括提供「從業的資歷證明」和「特約保證金」,並經履保建經單位的審核才能正式成為我們的特約地政士。

這樣的專業篩選機制,更夠讓每一筆交易都更加安全、無後顧之憂,為買賣雙方提供最安心的保障。


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如果有任何房地產的相關問題,歡迎與我聯繫。書惟會針對你的問題,提供專業建議與服務。

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➤一般屋主在售屋過程常見問題

這些售屋過程你一定有聽過,也可能正在親身經歷。

|常見問題1.一般委託給超多仲介賣

許多屋主認為將房屋一堆委託給超多家仲介,這樣能夠加速銷售。聽起來好像有道理,但事實上真的是這樣嗎?書惟跟你分享實際可能會發生的情況。

實際情況1:每位來接洽委託的仲介都說手上有買方有意購買,但是,當委託簽約後,實際上只帶過一組買方看房,然後也沒有後續進展。最後還是沒賣掉房子


實際情況2:委託簽完後房仲就消失,沒有帶看過、中間也沒有任何聯繫,然後過了很久的一段時間才在詢問屋主:「請問你賣掉了嗎?」這背後的原因是因為,很多房屋仲介公司都有對房仲業務施壓,每個月要簽進多少委託量才不會被主管關切,導致許多房仲都像是「委託寶寶」,簽案件只是為了回公司交差,然後放在架上等一個運氣。也不會花心思跟屋主溝通、討論策略與建議。屋主經過了漫長時間的等待,然後最後還是沒有順利賣掉房子。


實際情況3:房仲的廣告價格參差不齊,擾亂市場行情。

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實例1:太平區別墅價格參差不齊
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實例2:太平區大樓價格參差不齊

一般委託一定常常會看到的情況:各間房仲廣告價格差異很大,許多仲介為了吸引買方的注意,會刻意將價格壓得比競爭同業低。但是,這樣的手段往往會導致價格亂七八糟,買方也開始亂出價。書惟甚至也看過,某些房仲的廣告開價竟然比屋主設定的底價還要低,真是令人難以置信!這種情況不僅擾亂買方的心態,而且對於提升房屋價值一點幫助也沒有。


實際情況4:找這麼多房仲幫你賣屋,但阻攔你賣掉房子的,居然也是房仲?!

曾經,書惟經手過一件,有很多家房仲共同銷售的房屋。經過一段時間的努力,我終於為屋主找到了合適的買方,出的價格也很接近屋主的期望,這筆交易原本有很大的機會能夠順利完成

然而,當屋主聽完我的報價後,他立刻聯絡了其他幾家承辦的房仲,將我客戶出的價格告訴他們。你應該已經猜到接下來會發生什麼事——其他仲介差不多都是這麼說:「陳大哥,我們這邊也有客戶,可以出到比這個價格更高,你先不要急著做決定。」或者是像這樣:「陳大哥,我們公司最近也帶了很多組客人看,一定會有喜歡的買方可以出比這個價格高,你先不要急著賣啦。」

這些話聽起來非常有誘惑力,讓屋主產生錯誤的期待,認為如果再等等,或許能賣出更高的價格。因此,屋主選擇相信了這些話術,而錯失了真正的誠意買方。

結果,這些所謂的「更高出價」根本沒有出現過,後來房子持續掛售,在市場上又賣了整整六個月,最終成交的價格甚至比當初我的誠意買方出的價格還低。

在這裡,書惟要強調一點——當有誠意買方出現並且有意願出價洽談時,屋主其實根本不需要主動去詢問其他仲介的進度。因為專業的仲介,在有誠意買方出現時,應該要第一時間積極回報進度給屋主,而不會讓屋主自己去詢問「有沒有更高的出價」。

惡意競爭和誤導性的話術,只會干擾交易的正常進程,最終導致屋主錯失真正有誠意的潛在買方。

因為一般委託各間房仲都可以接案銷售,但屋主沒辦法確定每位接案業務的專業水準與素質。而現實中,確實存在一些不負責任的房仲業務員,他們不僅無法成功促成交易,甚至破壞其他房仲業務的努力,嚴重影響房屋銷售。

透過這個實例,你可以理解,為什麼有時候屋主選擇將房屋交給多家仲介一般委託銷售,但最終卻發現,阻礙屋主順利賣掉房屋的,也是自己選擇的那些仲介。


當一個案件同時委託給這麼多間仲介銷售時,往往會讓誠意買方產生疑慮,覺得這間房子可能存在某些問題。像是:「屋主是不是非常缺錢、房屋是不是有嚴重瑕疵,或者是房子為何賣得這麼久都沒有成交」,這些都會讓潛在買方對房屋產生不必要的猜疑,而且這些疑慮往往都會影響誠意買方的購屋心態

舉個簡單的例子來說,就像我們買水果一樣。如果每天都看到同一籃水果在同一個位置擺放很久,那我們自然會懷疑它是否還新鮮?是不是賣太貴了才沒人要買?或者是不是有什麼問題才賣不出去?這些猜想,也進而影響你對水果的購買意願,對吧?

|常見問題2.專任委託給親朋好友賣

可能你的親朋好友從事房仲業,就將房子委託給親友處理。但實際上屋主也無從確定,他們是不是具備「足夠的專業能力」與「投入全部的心力」來完成銷售。結果,房屋可能會掛售很長一段時間都沒有賣出,導致屋主的耐心和信心逐漸崩潰。結果當有客戶出了一個比預期低很多的價格,屋主可能因為對親友情感上的壓力或是不好意思拒絕,就低價出售,錯失了更好的銷售機會。


在上述這些銷售模式裡面,屋主常處於被動狀態,無法掌握房屋銷售的實際進度,需要不斷追問買方的反饋與意見。固定開支像是房貸、水電費、管理費及房屋稅等還是要如期繳交,而房屋的屋齡也一直增加。隨著銷售時間的增加,屋主不免開始懷疑自己是否定價過高,或是房屋存在某些問題。甚至有時會產生是否應該降價的焦慮。但又擔心降價後會賣得太便宜,內心的掙扎與矛盾讓自己陷入兩難。

結果最後…
❌還是沒有把房子賣掉。
❌無法實現換屋的目標,讓家人有更好的居住環境。
❌無法將不動產轉換成現金,解決眼前的財務困境或進行更有效的資金配置與規劃。

➤幫屋主賣到市場合理價格的關鍵

在房屋銷售的過程中,書惟認為,最關鍵的因素往往不僅是房子的條件或市場行情,更在於「人」。就像是戰國時代的軍事對決。在那個充滿競爭與變數的時代,一場勝負未定的戰役,往往取決於選擇一位「出色的軍師」。

房屋銷售也是如此。每一個屋主在賣時,都像是那位需要決策的國君,必須選擇一位能夠制定正確策略、擁有豐富經驗的「軍師」——也就是專業的房仲。如果你選擇了有經驗、具備排解困難問題的能力、會與屋主討論與規劃行銷策略的房仲,就能有效掌控銷售進度,精准定價,抓住買方心理,並且觀察房市動態,適時調整銷售策略,讓房屋以市場的合理價格在短時間內賣掉。相反,如果選擇了缺乏經驗、專業能力、只會做表面功夫的仲介,則會讓你的銷售過程陷入被動,錯失機會,甚至賣不出理想的價格。

|賣屋為什麼找對房仲很重要?

不動產市場瞬息萬變,價格受到多種因素的影響,包括經濟狀況、區域發展以及市場供需情況。而很多屋主在選擇房仲時,往往只是依賴口耳相傳或是身邊人的推薦,而忽略了所選擇的房仲是否能提供專業、完善的服務

一位真正具備豐富經驗的房仲,深知「成交才是服務的開始」,也就是說,「專業的服務」不該在「交易完成」後就終止。事實上,「完善的售後服務」也是整個賣屋步驟SOP的其中一個重要環節。

你可能也聽過這樣的情況:某些房仲在交易完成、領完獎金之後,就不再處理後續的任何問題或糾紛。當屋主或買方遇到問題時,這些房仲往往避重就輕、或是沒有能力幫屋主提出解決問題的方法,讓人十分失望。

而一位真正專業的房仲,應該在成交後繼續提供必要的協助,幫助屋主解決後續可能出現的問題,確保整個交易過程無縫銜接,「服務」必須在房屋賣掉之後的階段,依然提供支持。

|賣房找錯房仲的風險?

如果你找到的房仲無法客觀的分析不動產估價,並且跟屋主一起深入討論、提出實用的建議、制定一套全面的銷售策略,那麼你就可能錯失最佳的銷售黃金時期。

許多房仲為了要簽到屋主的委託,甚至是為求專任委託,往往會先給出一個偏高市場的估價,影響屋主心態,這樣的誤判常常導致價格設定過高。

這種情況下,屋主常常會感到困惑,明明簽委託時房屋仲介講得信誓旦旦,但為什麼自己的房子在市場上掛售了這麼久,依然沒有任何詢問或出價?但又不曉得問題到底出在哪裡?

書惟給屋主的建議

如果你有賣屋的打算、或是已經開始銷售,身為屋主,一定要做足功課,了解市場行情與基本流程,這樣才能避免遇到不負責任或不誠實的房仲,避免他們誤導你錯誤的資訊,進而損害到你的利益。

無論是買房或賣屋,這都是人生重要的一環。對於局外人來說可能只是「一次的選擇」,但伴隨的卻是你「一生的資產」。我相信沒有人希望買賣房產的過程是痛苦的記憶,讓以後每次回想起來都覺得不愉快。

事先做足功課不僅能保障你的利益,還能避免以後可能出現的糾紛與麻煩。

當屋主與房仲深入接洽過,才能真正了解這位房仲是否有用心為你做規劃與分析。他是否提供正確的市場行情與相關資訊?有沒有傾聽屋主的需求與想法,並根據你的情況提供專業的建議與討論?這樣的房仲,才是真正能幫你達成目標、解決問題的合作夥伴

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希望這一篇文章,可以幫助到想賣屋,或是正在賣屋的你。

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在書惟提案之後,如果你覺得銷售模式適合你,接下來我們可以簽定委託,成為書惟的獨家專屬銷售計劃客戶。當我們在溝通與解說的過程中,如果發現不合適,也沒有關係,你仍然可以選擇其他仲介服務,找到最適合自己的合作夥伴

當你選擇把房屋銷售交給我處理,就是把信任交到我的手中,書惟的責任就是確保銷售順利完成。我會全程把關,確保過程流暢無憂。對於願意理性溝通並聽取建議的屋主,書惟也將竭盡全力提供專業服務,並避免你在過程中受到其他仲介的打擾。所有溝通與協調都由我全權負責,讓屋主能安心專注最終的結果。


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